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#1 29/08/2017 15:03:20

Questions diverses

Bonjour

Je suis en train d’acheter mon 1er F1 (compromis signé en août) pour mettre en location en meublé et je fais appel à vos connaissance pour répondre à certaines de mes interrogations :

1)    Y-a-t-il des démarches administratives à faire pour bénéficier du statut en LMNP au réel ou faut-il juste remplir la bonne déclaration lors de la déclaration des revenus en 2018 ?

2)    Un comptable est-il obligatoire ?

3)    Peut-on déduire des loyers les meubles achetés à un particulier (sur leboncoin par exemple) ?

4)    Comment déterminer la quote-part du foncier à exclure de la base de calculs des amortissements ?

5)    La durée et donc le taux d’amortissement dépend des différents composants (toiture, électricité,…) du bien. Comment déterminer la valeur de chacun de ces composants ?

6)    Dernière question concernant l’imputation des charges aux loyers. En supposant que l’appartement a été payé 110 KE auxquels s’ajoutent 5 KE de frais d’agence et 7 KE de frais de notaire. Je prends 100 KE comme base de calcul pour les amortissements (avec un taux annuel de 2,5%). Les loyers sont de 6 KE annuels. Je fais abstraction des autres frais (copropriété, impôts,…) qui peuvent également être déduits.
     * En année 1, les 6 KE de loyers sont compensés par la moitié des frais de notaire et d’agence. Mon stock de charges à déduire (hors amortissements) est de 6 KE (5+7-6) et mon stock d’amortissement est de 2 KE (100*2.5%).
     * En année 2, les 6 KE de loyers sont compensés par l’autre moitié des frais de notaire et d’agence. Mon stock d’amortissement est de 5 KE.
     * En année 3, les 6 KE de loyers sont compensés par les 5 KE d’amortissement des années 1 et 2 et par 1 KE d’amortissement de l’année 3. Mon stock d’amortissement est de 1,5 KE… Est-ce bien cela ?

Merci d’avance

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#2 29/08/2017 22:02:08

Re : Questions diverses

Bonjour,

je vais me faire un plaisir de partager mon expérience récente avec vous :

1) normalement, vous devez déclarer dans les 15 jours suivant votre acquisition/mise en location votre statut auprès de l'administration (tribunal de commerce de la ville du logement) en remplissant le formulaire POi et en indiquant l'option "réel". Vous recevrez un numéro SIRET pour exercer votre activité. Indiquez comme début d'activité la date d'achat afin de pouvoir passer en charge les frais d'acquisition... sachant aussi que le fait de passer par CGA est plus que pertinent...

2) un expert-comptable est fortement conseillé. Mais avec un peu de connaissance, vous pouvez-vous contenter pour l'instant de sites spécialisés en LMNP (comme jedeclaremonmeublé.com) qui font la comptabilité et remplissent les liasses fiscales automatiquement avec les renseignements que vous indiqués. Ils proposent aussi les services d'experts comptables. C'est ce que j'ai fait, et j'en suis pour l'instant satisfait (sans expert comptable).

3) Lors de mes recherches j'ai cru comprendre que oui dans une certaine mesure (des justificatifs sont quand même préférables), je ne l'ai pas fait car les montants étaient minimes.

4) c'est la où les experts interviennent. Cela va de 10 à 20% environ (dépend du prix du terrain dans votre ville : http://paulduvaux.com/item/475-quelle-v … -en-compta). Vous n'avez qu'a multiplier par le nombre de m2 de l'appartement et vous aurez une idée du % à appliquer.

5) la durée ET le taux dépendent des composants en effet. Il y a des valeurs classiques (proposées par rendementlocatif.com et par jedeclaremonmeuble.com). Un expert comptable pourrait les optimiser pour votre bien.

6) Exact! Allez voir le site en question (contient des info et propose une offre qui pourrait vous convenir).

N’hésitez pas si vous avez d'autres questions.

PS: je ne suis ni expert, ni en lien avec le site énoncé. Je partage juste mon expérience, ce que j'ai pour l'instant "assimilé" (j'en profite pour remercier rendementlocatif.com qui y a fortement contribué) et vous donne mon avis!

Phil

Dernière modification par philref92 (30/08/2017 14:54:15)

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