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#1 16/01/2017 00:20:02

programme de simulation ; immeuble / 3 appartements

Bonjour,

Pour commencer, je tenais à remercier tous les acteurs majeurs de rendement locatif pour leurs précieuses informations, ainsi que pour ce programme de simulation permettant de calculer vite et bien. Le plus sérieux, à mon sens, à un prix extrêmement correct !

Rentrons dans le vif du sujet :
J'ai actuellement en vue un immeuble ancien composé de trois appartements à rafraîchir et légers travaux. Rien d'insurmontable, mais une visite s'impose (voire plusieurs, pour m'assurer qu'il n'y a pas de coquille dans l'histoire).

Ma question concerne le programme de simulation ; afin de se rapprocher un maximum de la réalité, dois-je, pour mon cas, simuler en "immeuble" + additionner les trois loyers (qui seront indentiques) + additionner les trois charges aux frais des locataires (identiques aussi, naturellement) OU simuler en simple appartement et considérer les résultats finaux à multiplier par trois ?

C'est assez idiot comme question, dans le fond, mais comme les résultats varient beaucoup, je souhaite connaître votre avis. À mon sens, je dois simuler en "immeuble" et additionner les loyers + charges, puisqu'il y a très certainement des barèmes (pas encore étudié, mais cela arrive). La taxe foncière me semble un peu importante...

Question subsidiaire : je serai le propriétaire de l'immeuble entier et donc des appartements. Pas de frais de copropriétés alors, à prévoir ?

Je débute dans ce nouveau monde wink

Actuellement locataire, j'avais pour objectif d'acheter ma résidence principale... avant de découvrir l'immeuble de rapport. Mon objectif est donc, si et seulement si tous les voyants sont au vert, acheter l'immeuble (au prix d'un appartement...), d'emménager dans l'un des trois, faire et faire-faire (via PTZ) quelques travaux pour limiter la casse du budget ET du temps, pour louer au plus vite. Je suis actuellement à l'étape de la simulation et, vraisemblablement, mon cash-flow est positif avec un rendement de 10% ! Et le top dans tout ça, pour des mensualités inférieures à mon loyer actuel, amortissable sur 15ans smile

Votre avis m'est précieux,

Au plaisir !

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#2 16/01/2017 01:00:36

osamu(premium)
Administrator

Re : programme de simulation ; immeuble / 3 appartements

Bonjour,

La bonne méthode est d'ajouter les loyers, les charges etc. qu'il faut indiquer ensuite au total dans le simulateur. L'emprunt est à priori commun à l'achat de l'immeuble, si emprunt il y a.

Pour la taxe foncière renseignez-vous auprès du propriétaire précédent pour connaître le montant exact à indiquer (pour tout l'immeuble donc). Celle du simulateur n'est pas très précise aujourd'hui car le montant est très différent en fonction de la ville, du bien etc.

Il ne faut surtout pas multiplier par 3 la simulation d'un appartement !

Pour les frais de copropriété en fait vous les avez toujours. La seule différence est que vous êtes le seul propriétaire donc vous décidez seul. Mais il faudra bien payer l'assurance de l'immeuble, une personne pour nettoyer les parties communes, l'électricité de l'immeuble, des travaux éventuels, réparer une gouttière qui fuit, etc.

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